旭辉总裁林峰撰文:地产2020,注定是坎坷波折的一年

旭辉总裁林峰撰文:地产2020,注定是坎坷波折的一年
2020年02月11日 15:53 彩神app网站登入官方财经综合

  旭辉总裁林峰:地产2020,注定是坎坷波折的一年

  林峰 旭辉地产总裁

  调控的“灰犀牛”尘埃未落,疫情的“黑天鹅”又横空出现。地产2020,注定是坎坷波折的一年。战疫过后,宏观环境、市场、行业将加速变化,企业也必然随之而变。

  由于抗疫之战仍未结束,如果基于常态乐观的判断,二月底各地结束战斗,三月份大部分进入正常状态,湖北往后推迟一个月,武汉再推迟一个月。这样各地影响一个半月,湖北影响三个月左右。如果悲观一点到四五月份的话,估计哪怕疫情不结束,政府也不会要求全部封闭,而是边生活边战斗,像新加坡一样。

  经济环境之变

  疫情对宏观经济的冲击可以从GDP、CPI、 股市、汇率四个方面去看:

  GDP总量影响较大:第一产业没什么影响,但占比GDP总量只有7%;第二产业估计复工和出口的情况,会影响一个月左右,占比39%;第三产业影响最大,占比54%,也最大。

  通胀也正在路上,央行已经释放流动性近17000亿,未来可能更多,流动性宽松已成定局,对CPI压力巨大。19年CPI为2.9%,剔除猪肉影响比18年接近持平,20年可能要考虑上升至少1-2个百分点。

  股市还能撑多久?3号开市后一路上调,但时间一长总归还是会将波动体现出来。今年原本很多人预测的牛市不会来得太快,至少完全消化掉疫情的影响,一季度不太会涨,可能是建仓的机会。

  汇率或承压,如果疫情2月底得控,人民币有可能重回7以内。

  政策环境之变

  政策永远是用来与市场风险对冲的,而不会是叠加。今年整体看,政策环境会对房地产行业友好一些。

  整体而言,财政政策与货币政策今年一定会比较宽松,也有可能会进一步减免些税收,但估计幅度不大。去年减税完之后,各地的财政都相当吃紧,而且地方政府的债务杠杆还没降下去。年初还有天津、青海等省的国资平台将海外发的债直接违约掉了,面子都不去维护了,侧面看出地方财政的压力还是很大。但宽松的现金不会被允许流到房地产行业。

  地产调控政策整体会略为宽松,但不可能根本转变,中央不表态,各地根据各自情况守底线的前提下放松。有可能会对地产限售、限购、限签、限贷放松一些,但是一定不要寄希望限价和限制融资放开。有些城市可能会放松一些限价的,但很可能放松的这些城市,市场也买不到限价的水平了。

  另一个有机会的是各地政府为了卖地补贴家用,可能放开高端市场价格及限购条件。北京去年已经有了试点,让高端的靠市场,中端的配政策,低端的给保障。这更符合市场规律,既不会影响社会住房保障,又能把高收入人群的改善消费拉动起来,为今年的GDP做些贡献。剔除高端住宅,用中位数去看房价,比用均价去看更合理。

  市场之变

  覆巢之下,焉有完卵。经济总量的回落,必然影响到各行各业,房地产也不会例外。有人说,2003年非典时,地产销售也不跌反涨,是不是今年也有这个可能。我觉得可能性很小,2003年与2020年,完全不可同日而语。

  如果没有较强的政策支撑,2020年商品房销售总量很可能回落。2019年销售总量为15.9万亿,其中一二月份占比合计8%,3月份9%。现在楼市全部速冻,线上销售都是空话,没有线下体验,不会下单,但即使开放售楼处,客户也不敢来。

  按照乐观估计影响全年销售4-5个百分点,如果再延到3月份,可能就要影响到10个点左右。如果那样,20年的销售总额很可能回落到18年15万亿左右的水平,也就意味着,19年有可能成为地产行业销售的历史峰值年。

  从供给角度看,能供的货大概会比19年略少5%。虽然各地开工都会延迟一个多月,但各地有可能预售条件不会卡那么严。去年新增的投资量,会对冲今年一季度少供地,或供了但来不及年底开出来的部分。

  从需求角度看,经济冲击会影响一部分购买力,但政策会放松一些,释放一些居民杠杆,估计也可对冲一些。此外,由于通胀预期,可能核心城市的投资需求会有一些抬头,但还是要看各地限购放松的情况。

  从价格角度看,有回落压力。虽然不会严格限价,但部分企业为了应对到期债务,将不得不降价销售回笼现金。不同区域会有差异,城市治理水平好的,特别是医疗资源好的城市,价格可能获得比较有力的支撑。

  从客户角度看,存在需求的结构性变化。非典之后,客户转型需求暴增,偏向低密度的板楼,非密集区域,同时投资抄底也大幅增加。本轮来看,健康社区、家庭共享空间产品、投资需求,会有变化,同时需求会向优秀城市倾斜。

  行业之变

  外在环境和市场的变化,会导致行业底层逻辑的相应变化,增长规模、发展模式、内在逻辑等都会发生根本的改变。

  规模增长之变:行业的规模有可能到达顶点,顶点有可能意味着拐点,今后可能都很难超越这个总量,至少在成交面积上,可以剔除通胀的影响来看。头部企业的规模增长也相应放缓,甚至持平,部分中型企业有较高增速的可能性,会缩小与头部企业的差距,小型企业规模高速增长的机会已经极小了。

  发展模式之变:高杠杆的土储驱动模式将被颠覆。土储变成双刃剑,没有地就没有位,但在金融去杠杆叠加限价的情况下,过量土储已经不是弯道超车的发动机,而是套在脖子上的枷锁。行业进入稳速发展,大家都要确保油箱里的油能支撑到下一个加油站,而不是猛踩油门。行业发展将进入到高手对弈半目胜的阶段、进入到制造业的阶段、进入到精细化管理的阶段,以经营的内生型增长为主,存量整合的并购重组为辅,而且是企业级别的整合。

  回归内在逻辑:一是免疫力很重要,也就是提高自身经营质量的能力。抗疫也让我们明白,自身免疫系统才是健康根本,个子大不一定代表免疫力强。现在的各个百强排行榜其实是百大,未来房企百强不仅要规模,还要质量(利润),且要效率(ROE),更要有安全边界——负债率的控制(塔勒布提出应对黑天鹅的五条原则之一);二是存量资产经营能力,增量会减少,但存量不断在增,想长远发展,活得久一些,就绕不开存量的经营管理。强存量经营能力,能够吸引资本的加持和获取低息的资金,会是一条深的护城河;三是应对未来的创新能力:比如装配式生产、绿色健康社区、数据化、智能化和科技化应用等等。

  企业之变

  多难兴邦,亦兴企。外界生存环境和游戏规则的变化,逼得企业也要不断进化。如何向精细化管理,向价值链上的每个环节要效益,是能否活下去的根本。要当家,就要解决开门七件事——柴米油盐酱醋茶。开发企业经营的开门七件事是:投储供销存回利(投资、土储、供货、销售、库存、回款、利润),2020年也会发生变化。

  投资的周期会滞后,总量会下降:以往一季度会是一个投资的小高峰,为的是补充当年度的供货,赶在年内开盘。今年受疫情影响,政府推地会延迟,开发商也由于销售现金流断流,一季度会减少拿地。由于总销售额年度可能回调,加上金融机构去杠杆,预估拿地资金全年会比19年略为下降。

  土储是把双刃剑,没有不行,太多了也不行:由于行业进入长周期,很多地方房价的增长不一定跑得赢金融机构的高息,土储就会成为包袱。合理的土储应该是两年到两年半之间,既满足发展的需求,有时间弹性补仓,又不至于消耗太多的财务成本。高土储的公司今年会少拿地,加快盘活土储周转,降低土储存量。

  供货包括产品结构和运营节奏两个方面:供什么样类型的产品、供多少、什么时间供,是要深入对于客户判断、市场洞察和自身目标情况的综合分析。做得好,则如庖丁解牛一般,环环相扣、节奏流畅、一气呵成,不仅是个技术活,还可以是一个艺术活。今年的产品会往绿色健康方面有较快的创新,供货的整体节奏会延后。同时在市场压力下,很多项目要以销定产,以减轻工程款的压力,特别是三四线。

  销售永远是临门一脚,又常常是关键的一脚。销售年年的压力都很大,今年会特别大。政策限购、疫情关门、中介截杀等,让很多销售人员开始怀疑人生。今年的销售要在后面三个季度追赶年度总目标,会更难更累,但销售创新的手段目前看并不多,也没有有效的方案对抗中介的垄断,哪怕今年政策对限购会放松一些,迫于资金和年度目标的压力,有可能出现区域踩踏性的白刃战。在今年销售总量下滑的同时,行业的营销费率会比19年更高。

  库存是房企的癌症,今年是个去库存年。日子好的时候,库存放着没问题,越往后越涨,长周期来临,不涨反跌,特别是有产品不断升级的情况下,比如非典来时,塔楼的库存到后来都降价卖。库存,特别是现房库存和滞重库存,就是消耗资金成本的癌症,会占用宝贵资金,吃掉仅有的利润。今年的疫情,导致房企既缺资金,又缺利润,库存必须要严控。可售库存总量上限最好不要超过四个月的销售额,但怎么样不减价去库存,则又是一个挑战。

  回款是企业的造血功能,是生命线。在去杠杆的金融环境下,今年的回款尤为重要,是安全性的根本,是内生型增长的发动机。没有回款的销售就是耍流氓,专业的投资机构在评价一家房企时,不仅仅是看销售规模,更看重的是回款规模和销售回款率,更真实准确。整个一季度,回款规模估计会同比下降40%左右。希望今年的限贷和按揭额度能有所宽松,否则有很多短债到期的企业将会很难过。

  利润是里子,是根本;规模是面子,是方式手段。开工的延迟,对竣工结转有影响,房企的结转利润也会影响较大,哪怕已经锁定的销售,没有交付,就无法体现利润。特别是上半年,能补回的时间短,半年报可能影响比全年要更大。新常态下,房企会更关注质量,核心净利润就能最好地体现一个企业为客户创造价值的质量,是客户用钞票投票的结果,最真实。今年行业一定会关注利润排行榜,多过于规模排行榜。

  尊重常识 敬畏规律

  人类历史上战争、灾害、疾病总是不可避免,因此不管“黑天鹅”与“灰犀牛”,都是必然规律。自然界中也没有永续的指数增长,周期之所以叫周期,就是周而复始会再来的,所以经济发展变化周期,企业发展受到冲击,看是偶然,实为必然。

  “黑天鹅”不可预测,“灰犀牛”不可避免。知道规律如此,你也改变不了。改变不了世界,你就改变自己,不断努力地进化迭代,去更好地适应这个世界。不论是奋斗、学习、提升还是创新,都是进化的方式,但无论何种进化,都要快速付诸行动,能多一线生存的机会。

  但是,有危必有机也是规律,如果现在只看到危,而没有看到机,那就请记住,大家日子都很困难时就是机。

  (以上纯属个人观点,推测也会随疫情控制情况而变化)

责任编辑:梁斌 SF055

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